Ya hace un rato que no escribía en mi Blog, mi rincón de cachureos, apuntes y recomendaciones, pero hace un tiempo tengo la idea de compartir mi experiencia como dueño de departamento en Santiago, ya con un análisis mas en frío.
En primer lugar, hay varias publicaciones que apuntan a la comuna, el piso, la infraestructura, en mi caos trataré de ir un poco mas allá, hablando desde la experiencia.
La cercanía al metro
Sin duda es un punto importante, la plusvalía de esa propiedad en el futuro se verá incrementada. Este punto sin duda es algo a considerar.
La orientación
En mi recorrido de hace algunos años, noté que la orientación sur era algo despreciada, porque los compradores “buscaban el sol”. Santiago no se caracteriza por ser una ciudad muy templada y sin duda, tener un departamento con orientación hacia el sol ayuda en invierno, pero en verano, lo transforma en un infierno.
- Orientación Oriente: Sol en la mañana hasta pasado el medio día, tiempo suficiente para calentar la estructura de concreto del edificio y tu departamento. En verano es un infierno.
- Orientación Norte: Sol de medio dia, sin comentarios. Un infierno en el verano.
- Orientación Poniente: Sol en verano, tipo 16 hrs, lo que hace una tarde calurosa y transforma tu departamento en un sauna hasta el anochecer.
- Orientación Sur: La orientación mas despreciada, pero la mas fresca. No me arrepiento de haber comprado, sobre todo cuando visito otros departamentos y los veo llenos de equipos de climatización o ventiladores.
Mi razonamiento en este caso fue: “Es mas fácil climatizar un departamento en invierno con una estufa, que lograr enfriarlo en el verano”. Sin duda, en invierno me abrigo un poco, pero en verano, disfruto de tardes mas frescas, sin que el departamento tome temperatura excesiva en su estructura y lo transforme en un horno para cocción a fuego lento 😉
Elección del barrio
Cuando ande buscando, asegúrese de seleccionar un barrio relativamente consolidado, pero mas importante que eso, recomendaría dar una vuelta por el sector por las noches, tanto en la semana como en un fin de semana. Hay que recordar que aunque tengan las suerte de tener un automóvil, es posible que en algún momento transiten a pie, en bicicleta o reciba visitas que sin vehículo y la idea es no estar preocupado de un asalto cuando lleguen o salgan de su hogar por la noche. Deben recordar que algunos sectores suelen cambiar notoriamente desde el día a la noche.
Número de Accesos
Hay edificios que cuentan con mas de un acceso vehicular o peatonal. Sin duda evítelos, estos requieren de mayor cantidad de personal en conserjería y es un punto débil en el control de la seguridad. El departamento que compré tiene 2 accesos y se dificulta mucho el control de accesos, sobre todo si las administraciones no realizan una buena gestión e instrución.
Los ascensores
Un edificio con mas de 250 departamentos debería contar con 4 ascensores, si tiene solo 3 sigue siendo funcional, pero en el caso de fallas, el caos se toma el edificio en hora punta. La reparación de ascensores son un karma de las administraciones y no son para nada baratas.
Si tiene la suerte de encontrar un edificio con ascensores Mitsubichi, entonces destáquelo en sus preferencias, es lo mejor que hay.
Vivir en los pisos inferiores
En algunas ocasiones son preferidos por ser mas económicos, pero por otro lado, suelen ser los primeros en ser desvalijados. Otro punto en contra que debo advertir es “nunca elegir un departamento de la primera linea horizontal de construcción” ¿Que es esto?, cuando visite un edificio, pregunte a partir de que piso comienza la construcción en serie hacia los pisos superiores. En mi caso, nuestro edificio parte desde el piso Nº3, pero en otros, comienzan desde el piso Nº2 (Dejando los inferiores para salas de uso común y conserjería). ¿Por que tanta importancia?, bueno, todos los departamentos superiores, tienen una vía de descarga vertical de aguas servidas, y estas se juntan en una horizontal en los pisos inferiores. Si por alguna razón hay algún problema con el alcantarillado, la primera linea horizontal es altamente vulnerable por ser la primera vía de escape. No se sorprenda de tener escapes de aguas negras desde el WC.
Ubicación de conserjería
Si el edificio no tiene la conserjería ubicada frente a frente al acceso principal, descártelo de inmediato. En este tipo de construcciones, el control de seguridad es nulo. Las puertas de acceso con huella de poco sirven, porque funcionan un tiempo y luego ya pasa a ser una puerta mas, que pasa la mayor cantidad de tiempo abierta.
Estacionamientos de visita
Es importante evaluar este punto, sobre todo si es frecuentado por visitas. Hay edificio con mas de 250 departamentos, con a penas 10 estacionamientos. Si en el sector cercano no existen lugares alternativos y seguros para estacionar, piénselo muy bien antes de comprar.
Las calles aledañas
Siempre prefiera un departamento que de hacia interiores, salvo que esté rodeados de edificio, porque el ruido de los vecinos genera un efecto rebote que puede arruinar su tranquilidad por las noches. Para mi, lo ideal es orientación Sur, con vista a una cache muy poco transitada o a un parque o zona que tenga una buena vista y no esté sujeta a la construcción de un edificio inmediatamente en tu ventana.
Equipamiento Interior
Además de ser espacioso de acuerdo a sus necesidades, uno de los puntos mas críticos son las cocinas. Si no tiene una ventana o un buen extractor (no solo un filtro, porque algunos traen solo eso), lo descartaría si tienen gustos por la cocina y poca habilidad culinaria. Lo demás queda al gusto del consumidor 😉
Bodegas y Estacionamientos
Al comprar estas unidades, no solo se quede con lo que le dice el vendedor. Vaya a verlas y evalúe su ubicación y tamaño, sobre todo si tiene una familia numerosa con muchas cosas que guardar o también, si no es muy diestro(a) al volante y tiene un vehículo complejo de estacionar.
Gastos Comunes
Una pregunta típica a los vendedores de unidades nuevas es “¿cuanto salen los gastos comunes?”, bueno, esa respuesta es válida por el primer año, son baratos, sobre todo cuando hay pocas unidades vendidas yla razón es simple, con poca gente hay poco consumo y la inmobiliaria asume el gasto común con el pago por las unidades vacías. Una vez que se esté completando, recién notarán las alzas y probablemente suba al doble de lo que pagaba en un comienzo.
Los gastos comunes son directamente proporcionales al tamaño del edificio y su infraestructura, mientras mas grande, mas personal, gastos en reparaciones, etc.
Ventanas Termopanel
Las únicas ventanas que aíslan efectivamente el ruido y generan un puente térmico, son los termo-paneles oscilobatientes de marcos gruesos. Las ventanas de corredera no son tan eficientes, solo las que se cierran en forma herméticas aíslan bien el ruido.
Las Terrazas
Si tiene una terraza, procure que sea amplia, al menos para poner una mesita de jardín y pasar la tarde contemplando el horizonte y un buen trago.